风向标出现！杭州全面取消二手房限购

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道 3月14日上午，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，从加大住房保障力度、优化二手住房限购政策、优化增值税征免年限、加快城市有机更新、落实房地产融资协调机制等方面进一步完善房地产市场调控。

其中，《通知》明确优化二手住房限购政策，在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。同时明确优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。

早在去年10月16日，杭州市已将限购区范围缩减到了上城区、拱墅区、西湖区和滨江区四大中心城区。如今，时隔不到5个月之后，非杭州户籍居民也均可在上述四区购买二手住房。

3月14日下午，杭州市住保房管局召开记者会，据相关负责人介绍，此次新政主要出于支持刚性改善住房需求，促进市场信心，通过降低交易税费减轻各方负担。此外，希望通过激活二手房市场，提升二手房市场的活跃度，来促进一二手房的联动，促进整个市场的平稳。

至于接下去是否会给新房限购“松绑”，该负责人回应称，出台相关措施的初衷，是保持市场预期的平稳，针对目前新房、二手房的热度差异，有什么问题解决什么问题，针对具体问题出具体措施。其还表示，如果随着市场的变化，有必要进一步优化政策，也会适时采取相关措施。

克而瑞地产研报指出，杭州放开二手房限购、放宽增值税征免条件，两项新政均精准指向二手房政策优化，旨在打通二手房到新房再到稳土拍的循环通路。作为热点一线城市，杭州的示范意义不容小觑，未来更多城市有望跟进调整增值税、个税征免条件减轻住房交易负担，更进一步，契税优惠税率也存在调整空间。但短期内对于救市效果不宜有过高预期。

次新房伺机解套

杭州主城区的商品房仍处于限购状态，这有些出乎市场预料。业内人士指出，杭州楼市新政指向性精准，也为后续政策优化调整留有余地。

一个事实是，杭州二手房成交量在经历去年11月的冲高后持续回落，市场盘整、交易成本，均为阻碍因素。降低限购区税费成本和购房门槛，显然有助于激活市场需求。

正如前述住保房管局相关负责人所言，目前杭州新房市场热度尚可，但二手房市场热度持续下跌。

由此，止跌二手房市场具有一定迫切性。据杭州贝壳研究院数据，2月杭州二手网签2543套，环比1月下滑62%；2月带看量环比1月减少45%，同比去年2月减少55%。上周带看量与去年12月下旬相当，节后周度带看量已出现下滑，相较新增挂牌量，带看量下跌较快。

尽管进入3月以来，杭州二手成交量已有复苏迹象，日均成交环比有所上升，但从交易双方拉锯的周期来看，二手房成交量走势依然不明朗。

很显然，杭州当前“救市”的目的就在于打通二手房置换链条，让市场新增房票和资金，也会有助于提高新房的热度，继而再反哺二手市场。

此前，已有多个一二线城市在不同程度上打开限购。相比之下，杭州全面放开二手房限购目的更精准。这背后，是杭州近两年交付的新房数量大增，一定程度上助推流入二手房市场的房源。综合公开信息统计，2023年杭州约107个楼盘迎来交付，新增供应10.5万套。随着2021年和2022年在售楼盘的相继建成交付，2024年的杭州还将迎来一个更大的交付潮。

中指研究院数据显示，当前杭州二手住宅挂牌量已近14万套，2024年，杭州二手房市场仍将面临约7万套交付房源入市，挂牌房源储备规模巨大，将进一步加大库存压力。

记者通过市场调研了解到，二手房巨量挂牌下，不少房东急于出手，只能亏本卖房，新政之后的市场情绪也倾向于观望。

盘活杭州楼市

交付高峰同时，杭州土拍供应也将进入高峰期。杭州今年首批拟出让地块清单共有8宗地块，分布于拱墅区、上城区、滨江区、西湖区，总面积为27.25公顷。回顾2023年，杭州宅地共进行了15场土拍，累计成交涉宅地块123宗，总成交金额1780亿元，仅次于上海，位列全国第二。据《杭州市2023年度国有建设用地供应计划》，杭州2023年出让宅地最多的三个板块为:运河新城、东湖新城、钱江新城二期。

二手成交量持续低迷将传导到新房市场和土拍市场，因此杭州此次新政是为了保证置换链的有效，置换的人可以卖掉房子，拿到预算，确保在场均是有效房票，维持新房市场的热度。

手上有多套二手房的张志杰在新政出台当天就把手上位于奥体板块的一套次新房挂牌了，且价格略低于同小区同户型。他认为，二手房成交活跃后，会刺激新房市场，预计红盘和粉盘的摇号难度会加大，此时会有一部分客户关注到新盘前几期的次新房房源。

当下杭州二手房市场正在“以价换量”。有机构统计，有超过180个热门小区的成交均价同比之前都有不同程度的下降。位于萧山区、临平区这样的远郊区域，有一些小区房价降幅超过了20%，如华瑞晴庐、金地艺境等楼盘。

板块优势不突出、挂牌量较大的次新房小区，降价情况更为明显。贝壳找房app显示，位于余杭的曾经的万人摇红盘融信澜天，2023年年中二手房成交均价在33920元，目前有房源挂牌27464元/平方米，半年间跌幅近20%。

同策研究院数据显示，杭州2月份二手住宅成交量为2223套，环比1月份下降了62.3%，同比去年2月份下降了67.8%；成交均价为30440元/平方米，环比1月份下降了0.6%，同比下降了6.5%。

同策研究院研究总监宋红卫表示，量价齐跌是杭州二手房市场当前的表现，同时，挂牌量还在高位。因此，二手房市场压力较大，传导到新房市场压力也较大。

数据显示，杭州2月份新建住宅成交1403套，环比1月份下降了57.5%，同比下降79.5%，库存1026万平方米，去化周期14个月。宋红卫指出，在此背景下，杭州放开二手房市场限购政策，对于二手房有明显的利好。从杭州客群来看，六成为杭州本地客群，四成为非杭州客群。如何激发这部分客群的需求释放是救市政策的核心，杭州在限购政策上优化的空间有限。

近期，其他强一线城市、二线城市大部分对商品房限购实行局部放开以及陆续启动商品房“以旧换新”。宋红卫认为，杭州采取二手房领域限购政策一步到位的策略，放开二手房限购后，对于二手房市场有一定提升，预计3~4月份二手房成交量会有明显提升。杭州也是一二手市场联动较强的城市，二手房流动速度加快，会带动置换需求的释放，进而会带动新房市场的去化速度。