多地支持农民退出宅基地进城购房，退出补偿机制待完善

21世纪经济报道记者李莎 北京报道 近日，江苏省南通市出台房地产新政，明确要加大购房奖补力度，自愿退出农村宅基地进城购房的，给予一定额度的奖补，具体标准由全市各地自行制定。

不只南通市，今年以来，安徽省滁州市凤阳县、云南省楚雄州、湖北省鄂州市等地都有支持农民自愿有偿退出宅基地进城购房的政策推出。

鼓励农民进城购房是近两年各地房地产支持政策的重要方向，除了从宅基地相关政策入手之外，发放购房补贴、贷款贴息、购房落户、可平等享受公共服务等也是各地吸引农民进城购房的重要方式，吉林省吉林市、甘肃省阿克塞县、山东省德州市、甘肃省酒泉市、河南省驻马店市等地均有类似政策推出。

奖补农民退出宅基地进城购房

今年以来，已有多个市县支持农民自愿有偿退出宅基地进城购房，主要是以三四线城市或三四线城市下辖县为主。

奖补是各地支持农民退出宅基地的主要方式。6月20日，安徽省滁州市凤阳县发布的楼市新政明确，对退出宅基地的农民，一次性给予5万元购房奖励。政策面向的对象为纳入今年土地增减挂范围内和县房屋征收领导小组办公室确定纳入征收范围内的项目，涉及需要安置宅基地的本县农村居民，且该奖励不能与货币、房票安置、购房补贴同时享受。

江苏省南通市6月21日发布的楼市新政也提到，支持农民自愿退出农村宅基地进城购房，并给予一定额度的奖补，但具体标准尚未明确，由全市各地自行制定。

4月22日，湖北省鄂州市提出，农村居民自愿退出合法宅基地且拆除宅基地及相关建筑物后，在“双集中”区域购买新建商品住房的，按退出的宅基地面积给予购房补贴。

5月10日，云南省楚雄州发布18条楼市新政，其中明确，积极探索农民宅基地自愿有偿退出和土地增值收益合理分配机制，让农民有钱进城购房。但具体的细则尚未明确。

国家发展和改革委员会国土开发与地区经济研究所国土经济室主任黄征学向21世纪经济报道记者表示，三四线城市房地产去库存压力大，城镇化发展潜力也比较大，这些地方把深化宅基地改革和房产新政挂钩，既有利于住房去库存，也有利于提高常住人口城镇化率。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向21世纪经济报道记者表示，这类政策也属于刺激需求类政策，通过给予农民进城购房补贴，促进这部分需求释放，进而提升楼市活跃度及交易量。

支持农民自愿有偿退出宅基地并不是一个新政策。土地管理法规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。与此同时，中央一号文件多次强调，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。

去年8月，农业农村部在对十四届全国人大一次会议第6088号建议的答复中提到，为探索完善宅基地分配、流转、退出、使用、收益、审批、监管等制度的方法路径，2020年9月，全国104个县和3个地级市启动实施新一轮农村宅基地制度改革试点。探索宅基地自愿有偿退出机制是试点重要内容之一。

农业农村部指出，试点地区结合农民实际需要，探索了永久退出、暂时退出、产权置换、货币补偿等多种方式，保障退出宅基地农户的居住权益。对于选择货币补偿的，探索通过村集体与农民自主协商、第三方评估、参照土地征收区片价格等方法，科学制订退出补偿标准，合理评估宅基地和农房价值，健全宅基地退出补偿机制。

下一步，农业农村部将会同有关部门继续稳慎推进农村宅基地制度改革试点，支持试点地区在探索宅基地自愿有偿退出机制方面，重点推动完善宅基地退出补偿机制，建立更加科学的宅基地和农房价格评估体系，总结形成一批可复制推广的实践成果。

部分未在试点名单之内的县市也进行了相关探索，比如2022年9月，河南省信阳市罗山县出台的房地产新政中提出，支持农民依法自愿有偿流转宅基地使用权，罗山县居民在县城购买合法房产后自愿将农村宅基地房屋拆除复垦的，县财政按不低于复垦面积50元/平方米标准给予奖励。

关荣雪认为，由于该政策暂处于小范围推行阶段，政策效果有待进一步观察，后续可能还会有城市推出相关政策。

鼓励农民进城购房需更多支持

宅基地是保障农民安居乐业和农村社会稳定的重要基础，也是农村发展的重要资源。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，对于农民而言，宅基地具有兜底功能，是进城农民返乡的重要保障。各地推行支持农民有偿退出宅基地的政策，要坚持自主自愿、信息公开的原则，目前补贴标准等相关细则还有待进一步完善，支持农民放弃宅基地的政策需要审慎推进。

黄征学表示，国家在推进新型城镇化的过程中，要求在尊重农民意愿的基础上推动宅基地的有偿退出，但由于多方面的原因，农民退出宅基地的意愿不太高。农民进城不仅要有住房，还要有就业、基本公共服务等保障。

李宇嘉也谈到，推进农民进城，不能将农民购房简单视为去库存的一个渠道，而是应该将其与促进农民增收，保障农民平等享受城市公共服务等相结合。

部分城市在出台支持农民进城购房的政策中综合考虑了多种因素。如今年5月楚雄州房地产新政提出，要有序引导和鼓励农民进城集中安置和购房。除了探索宅基地自愿有偿退出之外，楚雄州还提出了多方面举措，在补贴方面，鼓励各县市采取缴纳契税后依法给予补贴、规费减免、贷款贴息、购房补贴、物业费补贴等政策，使农民成为长期稳定的住房消费群体。

在信贷方面，楚雄州要求各金融机构继续用好“农民安家贷”等信贷产品，支持农民进城购房。

在户籍政策方面，楚雄州明确要积极推进农业转移人口市民化，全面放开城镇地区落户限制，畅通城镇地区购房落户、租房落户等渠道，进一步为农业转移人口购房落户提供便捷和优质的服务。

在公共服务方面，对进城购房的农民，持有房产所在地居住证的，可以平等享受就业、子女教育、医疗等公共服务。

围绕降低农民购房成本和在城市生活，也有城市进行了其他探索。如今年4月湖北省鄂州市出台的楼市新政中提出，支持进城务工人员以灵活就业人员身份缴存公积金，一次性缴纳6个月的金额后，可以申请公积金贷款买房；再如去年3月，甘肃省酒泉市在激励房地产业平稳健康发展的措施中提到，对农民自愿有偿退出农村宅基地且进城购房的，每年按照有关规定发放养老补助。

黄征学认为，增加农民进城买房积极性，既要使进城农民有稳定就业和收入，又要做好城乡基本公共服务的衔接。此外，还要提升城市品质，提高城市吸引力。对于购房困难的农民，主要通过保障房解决他们的住房需求。