深圳优质地块上“货架”，中海华润联手185亿元拿下后海宅地｜楼市现止跌回

21世纪经济报道记者吴抒颖 深圳报道 房地产市场正在筑底回稳，超级地块在各地频现，这次是深圳。

12月2日，深圳南沙粤海街道一宗地块挂牌出让，吸引了两个竞拍主体的参与，分别是中海地产、华润置地联合体和招商蛇口。最终中海地产、华润置地联合体以185.12亿元斩获这宗地块，楼面价约7万元/平方米，溢价率约46.32%。

由于这宗地块区位的稀缺性，市场对之也有较高的关注度。这宗地块最终的成交结果也中规中矩，在市场的预料之中。

中指研究院的统计数据显示，这宗地块起始价锁定南山区宅地总价TOP1、深圳宅地总价TOP3的位置；成交价则刷新了深圳涉宅地块成交总价TOP1位置，同时也刷新深圳涉宅地块成交楼面单价TOP2位置，仅次于2015年拍出的宝安区尖岗山片区地块。

后海片区已经是深圳环境以及配套最为成熟的区域之一，打破各项记录并不令市场意外。这宗地块虽然没有重现往日超过十家以上的房企参拍、央国企以及民营房企同台竞争的盛景，但它的成功出让也在一定程度上为市场再度注入信心。

“强强联合”拿下优质地块

中海、华润联合体拿下的这宗地块，周边配套已经算得上是深圳的顶级水平。

公开资料显示，这宗地块位于深圳后海金融总部基地，是总部企业最为密集的区域之一，拥有顶级配套，包括深圳湾万象城、海岸城等商业配套，深圳湾人才公园、地铁2号线、地铁11号线等市政配套，以及春笋、春茧等城市地标。

由于规划为总部基地，因此这一片区鲜少有住宅用地供应。此次出让的地块原规划也并不包含住宅，而是商服用地。

今年7月，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布通告称，计划将深圳后海片区两宗商业服务业设施用地的性质调整为“商服用地+居住用地”。调规后的地块业态包含17.69万平方米商品住宅、7万平方米商务公寓、1万平方米商业等。这是后海片区时隔12年后再度有宅地上架。

这宗地块周边在售的二手房有华润深圳湾悦府，这一项目于2012年出让，2017年开盘。悦府目前在挂牌的房源并不多，贝壳找房平台披露的信息显示，悦府一期目前仅有1套公开房源挂牌，挂牌价格为26.7万元/平方米，二期则有6套公开房源在售，挂牌价格是18.4万元/平方米。

第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿预计，这一项目未来单价会超过15万元/平方米。以此看来，中海、华润联合体以约7万元/平方米的楼面价拿下这宗地块，应该存在较大的利润空间。

即便地块本身各方面素质出色，但市场却也相对审慎冷静。最终由中海、华润联合体拿下，也在市场的意料之中。

21世纪经济报道记者从多家深耕深圳的房企了解到，深圳官方对此次调规后的地块出让寄予厚望，其间也曾与深圳的龙头房企进行接洽，但由于总价较高会占用较高的资金量，加上开发周期较长的缘故，大部分房企只能“望而止步”。

一位深圳国企的人士告诉21世纪经济报道记者，深圳市场是我们看重的，但是今年我们也主动降低了投资的规模，这种百亿元地块最终还是有实力的企业去拿。

最终的成交结果看来，的确也可以印证这一点。

中海在土地市场上鲜少联合拿地，这是因为中海对项目施工水平以及流程管控相对严格，它更信赖自身的开发节奏。此次选择与华润联合，虽然属于央企之间的“强强联合”，但也说明面对当前土地市场动辄百亿元的地块，中海也只能选择折中的方式。

楼市已渐企稳

深圳后海这宗宅地的成功出让，为深圳土地市场注入了信心，符合各方的期望。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅表示，这宗地块解除了此前土地出让的多项限制条件，以“价高者得”为原则确定竞得人和成交价，不限制建成后的商品房销售价格，也不受“90/70”政策限制。取消土地限价或有利于稳房价、稳预期，有助提升优质地块成交溢价率，进而对房价预期形成支撑。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，地方政府想通过推出超级地块，来吸引关注，从而提振土地市场的信心；此外，超级地块通常位于城市中心或核心地段，拥有优越的区位优势和配套设施。这些地块往往能够吸引更多的开发商和购房者，成为市场上的热点。

从近期深圳楼市的表现来看，无论是土地市场还是商品房市场，均有明显的企稳态势。乐有家研究中心发布的数据显示，今年11月深圳新房住宅认购量9986套，预售网签8076套，加上现售总网签量近10000套；二手房成交量维持在“繁荣线”水平，录得量8500套，网签7125套，成为近4年的最高点。

不仅是在成交量上，成交价上也有所回升。深圳中原研究中心统计的数据显示，今年11月，深圳二手成交价稳定在“6字头”，环比上涨2.1%，目前为6.43万元/平方米。

也有部分楼盘在以价换量的策略下实现“日光”。11月24日，深圳龙岗深铁阅云境首批214套住宅不足2小时全部售罄，销售额达10.77亿元。这是“9·29”楼市新政后，深圳出现的第三个“日光盘”，也是龙岗区今年来首个“开盘即售罄”的项目。

一位深圳房企的营销负责人告诉21世纪经济报道记者，今年9月底新政以来，深圳楼市“爆发”得非常明显，10月卖得非常好，非限购区的盘走量特别快，都快断货了，一个月卖了之前几个月的量。11月这种趋势也有延续，虽然比10月有回落一些，但也卖了30多亿元。

孙红梅续称，在一系列楼市优化政策发布后，购房需求释放，深圳楼市活跃度持续提升。短期内市场销售在政策带动下逐渐企稳回升，这或将带动房企投资热度上升。同时，土地市场中优质地块的火爆竞拍，也将进一步提振市场信心。